Эстония Латвия Болгария

Телефон +38 (044) 490 2266

E-mail: info@arcoreal.ua

Офис: г.Киев, ул. Заднепровского 13, офис 901

 

Оставить заявку













 
123123

Обзор рынка торговой недвижимости Киева

09.08.2011
Сегмент торговой недвижимости остается лидером по динамике развития среди всех сегментов рынка недвижимости как в Киеве, так и в регионах.
В первом полугодии 2011 года наблюдались следующие тенденции:
•    Увеличение спроса на качественные торговые объекты, и как следствие снижение уровня вакантности в объектах торговой недвижимости. Среднерыночный показатель уровня вакантности составляет порядка 2%
•    Положительная динамика роста ставок аренды  пределах 3%-15%, в зависимости от  объекта, его качественных характеристик(концепция, месторасположение)
•    Динамика роста посещаемости объектов профессиональной торговой недвижимости
•    Значительно возросла активность ритейлеров.  На рынок Украины, и в первую очередь, Киева, выходят новые операторы, уже работающие в Украине ритейлеры расширяют свое присутствие
•    Наблюдался выход на украинский рынок новых международных сетевых операторов, открытие магазинов известных мировых брендов
О высокой степени развития рынка и позитивной динамике говорит и запланированный к вводу в эксплуатацию в 2012 г. первый в Украине аутлет-центр.
•    Открылся магазин испанский сети Oysho (Inditex Group)
•    Магазины американских обувных брендов  Jessica Simpson, Vince Camuto, BCBG открылись на площадях ТРЦ «Dream Town».
•    Американский бренд одежды GAP открыл магазин в центре Киева – на ул. Крещатик. Компания «Fiba Retail», занимающаяся развитием бренда на территории Украины, намерена до конца года увеличить количество магазитнов минимум на два.
•    В Киеве был открыт первый в Украине магазин одежды и аксессуаров Ferrari Store.
•    Компания Bosco Dnipro открыла флагманский магазин спортивной одежды Bosco Sport по ул. Хрещатик,17 в Киеве.
•    Официальный партнер известного бренда Ralph Lauren Home (предметы интерьера премиум - класса) компания Villa открыла первую в Украине галерею предметов интерьера.
•    Открылся первый ресторан сети фаст – фудов «Крылья», которые развивает компания «Мироновский хлебопродукт» (ТМ «Наша Ряба»). Первый магазин одежды и обуви марки Finn Flare (средний ценовой сегмент) откроется в Киев, Затем -  еще 4 магазина в регионах.
•    Российский ритейлер «ЦентрОбувь» активно изучает предложения торговых помещений – в текущем году будут открыты сразу несколько магазинов сети в Киеве.
•    В Киеве планируется к открытию 300 метровый  бутик Prada, в котором будут представлены все линии бренда.
•    Гипермаркет «Real» (Metro Group) займет более 10 000 кв. м, став якорным арендатором в ТРЦ «Ocean Plaza»
•    Торговая сеть Craftholic имеет большие планы по развитию в Украине сети магазинов дизайнерских игрушек. По заявлениям владельцев сети уже имеются договоренности с местными партнерами.
•    Сеть литовских пиццерий Cili Pizza начала активный поиск партнеров - компания возвращается на территорию Украины после неудачной попытки 2007 г.
•    Sport Life откроет до конца года 4 суши-бара «Евразия» в Киеве
•    На конец года запланировано открытие магазина известной марки Prada
Данные тенденции и события стимулировали девелоперов и инвесторов к развитию новых качественных проектов.
В ближайшие пару лет планирует активно развиваться загородные форматы торговой недвижимости. О строительстве масштабных объектов под Киевом уже заявлено несколькими девелоперами. Исходя из строящихся торговых объектов и планируемых к развитию  проектов ТЦ и ТРЦ в Киеве, видно укрупнение форматов объектов.
Оживились многие строительные площадки.  Началось и ведется очень динамичными темпами строительство самого масштабного ТРЦ «Ocean Plaza», открыт набор арендаторов, стартовали работы на площадке ТРЦ «Аквапарк» на Днепровской наб., продолжается строительство ТРЦ «Силвер Бриз», расположенном также на Левом берегу.
Анализ спроса
В 1 полугодии 2011 года спрос на торговые помещения  сохранил набранные ранее темпы роста.  Активизировались отечественные сети и международные ритейлеры, на рынок Украины вышли новые торговые операторы.
Основными потребителями торговых помещений остались  продуктовые, магазины бытовой техники и электроники; магазины детских товаров, спорттоваров, одежды, обуви, аксессуаров.
Ритейлеры сегмента «средний плюс» добились  «пост - кризисного» роста продаж, и в 2011 году активизировать свои планы развития.
Самую высокую активность проявляли продуктовые ритейлеры: отрывались магазины под брендами «Фора», «Фуршет», «Перекресток», «Наш край», «АТБ», «Эко-маркет», «Поляна», «Сильпо», «Брусниця».
Также в лидеры по аренде торговых площадей вышли супермаркеты бытовой техники: «Comfy», «Технополис», «Фокстрот».
Магазины цифровых решений «MOYO», «Diawest», «Protoria», мобильной связи «Алло», «Ringoo», косметики и бытовой химии «Ева», «ProStor», «Watsons» продолжат расширение сети и в будущих периодах.
Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора, расширяющие сеть отделений: «Сбербанк России», «Bank of Cyprus», а также сетевые операторы детских товаров («Антошка», «Будинок Іграшок»), одежды, обуви.
Если в прошедшем году наибольший спрос со стороны преодолевших кризисные явления операторов в основном приходился на Киев, то за первое полугодие 2011 года практически все отечественные, а также более года присутствующие на украинском рынке международные сети активно открывали торговые точки в регионах, городах с населением от 150 000 - 200 000 чел.
Исключительно на столицу Украины пока направлены взгляды компаний, пришедших на киевский рынок в конце 2010 – начале 2011 г.  В ближайшей годовой перспективе их развитие будет сосредоточено на рынках городов с населением более 1 млн. чел.
Выход этих компаний на рынки небольших региональных центров можно ожидать не ранее 2013 – 2014 гг. (Marks & Spencer, Gap, Bosco Sport  и р.).
Вакантные площади в функционирующих торговых центрах варьируются в зависимости от местоположения объекта,  успешности его концепции, посещаемости.
На конец 1 полугодия 2011 уровень вакантности колеблется от 1% до 3%.  В качественных ТЦ и ТРЦ, как правило, свободных помещений нет.
В краткосрочном периоде киевский рынок ждет:
•    Открытие в ТРК «Sky Mall» магазинов мировых брендов «Mama’s & Papa» Massimo Dutti, Oysho, Okaidi.
•    Компания Global Designer Brands (GDB), которая является владелецем международной ритейл-лицензии Playboy Enterprises рассматривает возможность открытия первого в Украине магазина в рамках ТРЦ «Осean Plaza» в Киеве.
Компания «Видиван», кроме магазинов сети одноименной торговой марки будет также развивать фирменные магазины под брендом Vuldi.
Не смотря на прирост торговых помещений в 1 полугодии 2011 года, на столичном рынке все еще остается дефицит качественных торговых площадей.
Это, а также тот факт, что большинство ритейлеров сегодня все еще развиваются за счет собственных средств, не смотря на улучшение условий кредитования, безусловно, сдерживает темпы их экспансии.
Анализ арендных ставок
Новые ТЦ, ТРЦ Киева с профессиональной концепцией,  удачным месторасположением,   пешеходной и транспортной доступностью, удобной навигацией, широким ассортиментом и комфортными ценовыми условиями для покупателей, со сформированным положительным имиджем и продуманной политикой позиционирования сегодня заполнены на 97–100 %.
Вместе с амбициозными планами экспансии украинских и мировых сетей фактор дефицита качественных помещений «толкал» ставки аренды вверх на протяжении всего первого полугодия 2011.
Рост среднерыночной ставки аренды на помещения торговой галереи (150 – 250 кв.м) составил порядка 4,68%. На конец полугодия она находится в среднем на уровне $ 79 за кв. м в мес. (с учетом НДС).
Ставки аренды для бутиков и торговых галерей площадью до 250 кв. м на конец 1 полугодия 2011 г. колеблются в диапазоне $ 65 – 200 за 1 кв. м в месяц (в наилучших с точки зрения дислокации местах).
Для якорных арендаторов, занимающих площадь от 1 500 кв. м, ставки аренды остались минимальны: на уровне $ 10 – 25 за  1 кв. м в месяц.
Наивысшие ставки аренды – для галерей одежды и обуви, небольших площадей в прикассовых зонах гипермаркетов, вблизи входных групп и навигационных развязок (лифтов, лестниц). В наиболее посещаемых (успешных) объектах ставки аренды достигают $ 220 – 250 за 1 кв. м в месяц.    
Традиционно самыми низкими ставки аренды являются для якорных арендаторов (продовольственных супермаркетов, магазинов электроники, операторов развлечений) -  арендные ставки значительно ниже.
Дифференциация базовой ставки зависит от характеристики месторасположения и концепции ТЦ/ТРЦ; типа продаваемой продукции (вида услуг) потенциального арендатора; занимаемой площади.
Все более укрепляется механизм «деления рисков между арендатором и владельцем помещения»: схема фиксированной минимальной арендной  ставки + % от оборота, который зависит от арендуемой площади и типа продаваемой продукции / услуг  (колеблется от 5% до 15%).   
Во вновь заключенных договорах аренды  фиксируется ежегодная индексация ставок аренды минимум на 10 – 15% в год
Масштабные проекты
Анонсировано начало строительства проекта в формате: Outlet Center, ТРЦ Kiev E95 Outlet Center (I очередь) будет реализован в три фазы. Площадь I фазы составит более 15 000 кв.м, общая арендуемая площадь аутлет-центра составит 34 982 кв.м. Планируемая дата введения в эксплуатацию I фазы – октябрь 2012 года. Девелопером проекта выступает компания EVO Land Development (Киев).
Стратегическим партнером девелопера выступает британская компания Chameleon Retail Centraleurope, которая реализовала 6 аутлет-проектов в Европе.
Компания Alacor построит в Новообуховском направлении в районе пос. Подгорцы Fashin Outlet Dilce Vita, общей площадью 20 000 кв.м. Ввод объекта в эксплуатацию планируется в конце 2012 года.
Компания Rioja Developments планирует построить под Киевом Fashion Outlet, который будет расположен в 30 км. от центра города по Житомирской трассе. Центр будет строиться в несколько очередей. Его арендная площадь составит 30 тыс. кв. м.
Проект ТРЦ «Парк Горького» (ул. Горького, 54) предполагает строительство на земельном участке площадью 4,1 га ТРЦ площадью 154 тыс. кв. м с паркингом на 2235 машино-мест.
Окончание строительных работ запланировано на 2013 г. Проект продан компанией Alacor инвестиционной французской компании SCC.    
Инвестиции
Neon Liberty купил 4,1% девелопера DUPD: американский хедж-фонд Neon Liberty Capital Management, созданный для инвестиций в развивающиеся рынки, сконцентрировал 4,1% акций Dragon-Ukrainian Properties & Development Plc (DUPD).
Arricano привлекла $60 млн. для увеличения доли в столичном ТРЦ Sky Mall до 100%: компания Retail Real Estate (ранее Expert Capital SA), учредитель и собственник 65% Arricano Trading Ltd, вложила в ее уставный капитал $60 млн. с целью увеличения доли Arricano в киевском торгово-развлекательном центре (ТРЦ) Sky Mall до 100%.
"Л`Этуаль" объявила о поглощении двух парфюмерно-косметических сетей в Украине – Brocard и Bonjour, объединяющих 71 магазин. Сделка делает "Л`Этуаль" крупнейшим специализированным парфюмерно-косметическим ритейлером Украины с долей рынка порядка 60%.
Основатели сети DIY-магазинов "Новая линия" Олег и Игорь Шандар сообщили о своих намерениях выхода из данного бизнеса. Возможно, в ближайшей перспективе  35% доля компании перейдет в другие руки.
Инвестиционно - девелоперская компания Alacor (связывают с бизнесменом Андреем Адамовским), продала проект МФК «Парк Горького» - ул. Горького, 54 - французскому инвестору SCC. Сумма сделки по неофициальным данным могла составить порядка $80 млн.    
Выводы и прогнозы
До конца 2011 года для рынка специализированных торговых помещений будут характерны следующие тенденции:
•    Продолжение процесса расширения сетей отечественных и зарубежных операторов, открытие новых торговых точек в Киеве и регионах Украины.
•    Снижение уровня вакантности действующих торговых объектов.
•    Плавный рост ставок аренды на качественные объекты: в целом до 12-20% по итогам года.
 Поскольку уже сегодня наблюдается кризис ликвидности и готовность банков к открытому диалогу, возможно, заявленные к реализации в 2012 – 2013 годах проекты будут развиваться на условиях кредитного финансирования.
Некоторые украинские ритейлеры размещения акций на IPO. Крупнейший обувной ритейлер Украины, компания «MTI»,  рассматривает возможность размещения акций на Варшавской бирже в среднесрочной перспективе. Компания «Руш», владеющая сетью парфюмерно-косметических магазинов «Ева», планирует к середине 2012 года провести размещение акций либо привлечь стратегического инвестора для дальнейшего развития сети. Для привлечения инвестиций может быть продано 20-25% компании.
Building.ua по материалам отчета по рынку коммерческой недвижимости Киева компании Aurora Development.
Источник: http://building.ua/
 
« Где лучше купить недвижимость: Кипр, Греция, Испания... Украина Когда можно делать ремонт? »













Copyright © 2005-2013 "Арко Недвижимость"