Эстония Латвия Болгария

Телефон +38 (044) 490 2266

E-mail: info@arcoreal.ua

Офис: г.Киев, ул. Заднепровского 13, офис 901

 

Оставить заявку













 
123123

Можно ли накопить на новое жилье, если сдавать квартиру в Киеве?

11.01.2013
Покупка нового жилья кажется более реальной и достижимой в обозримом будущем, если у покупателя в наличии есть «старая» квартира, которую можно продать. А если эту квартиру еще и сдавать в аренду, то можно безболезненно погашать ипотечный кредит или накопить на жилье побольше. Теоретически. Как это выглядит на практике, рассмотрим в этом блоге.

Итак, предположим, у нас есть «лишняя» квартира (в которой мы на данный момент не проживаем), но по каким-то причинам нам ее не достаточно. Допустим, у нас есть дети-подростки (более одного), которых мы хотели бы обеспечить отдельным жильем. Или ребенок один, но имеющаяся квартира будет на наш взгляд маловата для будущей молодой семьи. Или же после отселения ребенка мы не хотим терять источник дохода в виде сдаваемой в аренду квартиры.

В общем, не зависимо от конечной цели, мы хотим приобрести новое жилье за счет доходов, полученных от имеющегося. При этом мы не хотим нести дополнительных трат, то есть рассчитываем только на деньги, которые можем выручить от сдачи в аренду или продажи имеющейся квартиры.

Примем за основу, что базовые характеристики имеющегося для сдачи в аренду и присмотренного для покупки жилья одинаковы. Имеется в виду район расположения, возраст дома и другие подобные характеристики, которые влияют на стоимость квартиры, помимо ее размера.

Чтобы не копить на жилье так долго, можно пойти по другому пути: продать старое жилье, предварительно накопив за счет аренды сумму, которую можно прибавить к вырученным от продажи деньгам, чтобы купить новое жилье. Этот вариант будет актуален при условии, что владелец квартиры готов ее продать, а новое жилье стоит дороже, чем имеющееся в наличии.

Итак, при наличии однокомнатной квартиры среднерыночной стоимости 450 тысяч гривен, ее владелец должен собрать еще столько же, чтобы купить среднестатистическую двухкомнатную. А это займет у него около 10-ти лет. Еще некоторое время уйдет на то, чтобы продать имеющуюся старую квартиру. Потому подыскивать покупателей можно начинать заранее.

Итог: за десять лет сдачи в аренду однокомнатной квартиры при неизменных (или в равной степени изменяющихся) стоимостях аренды и покупки жилья, арендодатель может стать владельцем либо двух одинаковых однокомнатных квартир, либо одной двухкомнатной.

Выплачиваем ипотеку, сдавая квартиру

Быстрее купить новое жилье за счет сдачи в аренду старого можно с помощью ипотечного кредита. Рассмотрим тот же вариант покупки второй однокомнатной квартиры.

Для начала будущему заемщику нужно собрать средства на первоначальный взнос и сопутствующие расходы, связанные с получением кредита. Будем считать, что он выбирает кредит с небольшим авансом в 30% стоимости жилья, чтобы купить новую квартиру как можно скорее. На рынке в декабре-2012 есть и более низкие авансы – 20% и 30%, но их предлагают лишь по одному банку. Также будем считать, что условия кредита не предусматривают одноразовую комиссию за его оформление – таких предложений в конце 2012 года на рынке достаточно.

Из платежей за аренду (3900 гривен в месяц) такая сумма соберется за три с половиной года. После этого арендодатель сможет оформить кредит и получить в свое распоряжение новую квартиру. Это гораздо быстрее, чем 10 лет, необходимые для накопления всей суммы.

Но не забываем, что за покупателем остается долг в 315 тысяч гривен плюс проценты по кредиту. Посмотрим, сколько времени займет его погашение.

Среднерыночная реальная ставка по кредитам на вторичную недвижимость в декабре 2012 года близка к отметке в 23% годовых. При такой ставке по кредиту на 315 тысяч гривен сроком даже на 20 лет заемщик должен будет платить более 6000 гривен в месяц. А это совсем не вписывается в бюджет арендодателя, который при сдаче однокомнатной квартиры будет получать 3900 гривен, а двухкомнатной – 5300 гривен. Соответственно, ему придется искать кредит с реальной ставкой гораздо ниже среднерыночной или копить на первоначальный взнос побольше.

Самая низкая на рынке реальная ставка по кредиту на вторичную недвижимость составляет примерно 12,5% годовых. При такой ставке выплата кредита за счет арендной платы квартиросъемщиков выглядит куда реальнее.

Итак, при ежемесячном платеже в 3900 гривен срок кредита на сумму 315 тысяч гривен под 12,5% годовых составит 15 лет. Таким образом, общий срок, за который покупатель выплатит всю стоимость нового жилья, составит 18,5 лет. А суммарная переплата за весь период составит почти 250 тысяч гривен.

Если же покупатель-арендодатель решит купить в кредит двухкомнатную квартиру, погашать кредит за счет сдачи в аренду однокомнатной, а потом продать последнюю и погасить кредит досрочно, то такая затея и вовсе обречена на провал. Дело в том, что даже при минимальной ставке в 12,5% годовых и максимальном сроке кредита в 20 лет ежемесячный платеж составит более 7000 гривен.

Естественные риски


Очевидно, что стоимость аренды вашей квартиры с течением времени может не только расти, но и снижаться. Может вырасти и стоимость жилья, которое вы планируете купить. Но есть еще несколько рисков, из-за которых арендодатель может понести определенные затраты.

Во-первых, хозяин квартиры и арендатор могут договариваться о разделении платы за коммунальные услуги. Чаще всего арендодатель за счет платы жильцов покрывает постоянные платежи, а жильцы платят за услуги по счетчикам. Если это так, то ваш фактический доход от сдачи жилья в аренду будет меньше, чем сумма, указанная в договоре. И это нужно учесть при составлении финансового плана покупки нового жилья.

Во-вторых, сдаваемая в аренду квартира нуждается в ремонте. Даже если вы договорились с жильцами, что текущим ремонтом занимаются они сами, у вас нет гарантий, что одни и те же люди будут арендовать вашу квартиру несколько лет. А при смене жильцов вам все равно придется приводить жилье в порядок и, соответственно, нести расходы. Конечно, текущим ремонтом можно пренебречь, но тогда вы лишаете себя части дохода – неухоженную, запущенную квартиру дорого сдать не получится.

В продолжение предыдущего пункта: при смене жильцов ваша квартира может какое-то время простаивать пустой и не приносить дохода. Это увеличит срок вашего накопления, а если вы планируете погашать за счет арендной платы ипотечный кредит, то на такой случай нужно обязательно иметь финансовый резерв.

И наконец, статья расходов, о которой многие арендодатели забывают – это налоги. По закону вы обязаны уплачивать в казну 15% вашего дохода, получаемого от сдачи квартиры. А это значит, что срок накопления на новое жилье увеличивается на 15%. Конечно, многие арендодатели пренебрегают необходимостью платить налог, но стоит учитывать, что так вы идете на прямое нарушение законодательства и теоретически можете понести за это наказание.

Альтернативный вариант


Как видим, затея с накоплением на новую квартиру за счет сдачи в аренду старой выглядит весьма сложной в реализации. Разве что ценовая категория вашей старой квартиры и той, которую вы собираетесь покупать, значительно отличается (например, сдаете квартиру в центре, а покупаете за городом). К тому же, заработок на сдаче в аренду сопряжен со многими рисками. А что если продать старое жилье, а вырученные деньги разместить на депозите?

Итак, продав среднестатистическую киевскую «однушку», и выручив за нее 450 тысяч гривен, даже при небольшой на декабрь-2012 ставке по вкладу в 12% годовых, вкладчик будет получать 4500 гривен в месяц. Это немного больше, чем он получал бы за аренду, а вклад можно разместить и под более высокую ставку.

В таком случае дособирать недостающую сумму для покупки «двушки» можно уже не за 10, а за 8,5 лет. Главное – помнить о рисках. В частности, деньги обязательно разделить между несколькими банками, и желательно – между разными валютами.

Источник: http://www.prostoblog.com.ua/
 
« Какую недвижимость в Украине можно дарить? Сколько будет стоить недвижимость в Европе в следующем году? »













Copyright © 2005-2013 "Арко Недвижимость"