Эстония Латвия Болгария

Телефон +38 (044) 490 2266

E-mail: info@arcoreal.ua

Офис: г.Киев, ул. Заднепровского 13, офис 901

 

Оставить заявку













 
123123
16.07.2009

Как забрать свои деньги участнику договора о совместной деятельности, внесшему в общее дело вклад деньгами, в случае, если застройщик не может сдать объект недвижимости в эксплуатацию в срок?

замороженное строительствоСтатья 4 Закона "Об инвестиционной деятельности" ограничивает каналы финансирования строительства жилья не самыми привлекательными для застройщика и инвестора схемами. Поэтому последние часто прибегают к такой форме финансирования строительства, как совместная деятельность.
На время возведения объекта инвестор обязуется профинансировать строительство, застройщик - построить. Обычно в договоре о совместной деятельности предусмотрено возложение обязанности ведения совместной деятельности на одного из участников. Он и должен, например, контролировать ход строительства, обеспечивать использование средств всех инвесторов должным образом, обеспечивать сдачу объекта в эксплуатацию.

Если приостановление строительства произошло по вине этого участника, то можно расторгнуть договор по причине ненадлежащего исполнения стороной взятых на себя обязательств, например, сдать объект в эксплуатацию в первый день зимы.

Пунктом 4 ч. 1 ст. 1141 ГК в качестве основания прекращения договора предусмотрен отказ участника от последующего участия в договоре простого общества или расторжения договора по требованию одного из участников, если договоренностью между участниками не предусмотрено сохранение договора относительно других участников (это в том случае, когда инвесторов несколько).

Однако отказаться от дальнейшего участия в договоре можно только в том случае, если этот договор является бессрочным. Но в нашем случае имеет место срочный договор, условия о сроке выполнения которого и нарушаются застройщиком. Его согласно ч. 2 ст. 1142 ГК можно расторгнуть.

В договоре обычно предусматривается право инвестора в одностороннем порядке отказаться (читай: расторгнуть) от договора, если нарушены сроки сдачи объекта в эксплуатацию, если просрочка оказалась более определенного участниками срока. В данном случае сторона должна письменно уведомить другую сторону об этом заранее, то есть в срок, определенный в договоре.

Инвестор имеет право на возврат суммы инвестирования и возмещение убытков.

Только нынешняя проблема заключается по сути не столько в обоснованности притязаний инвестора, сколько в несостоятельности застройщика вернуть деньги по причине их отсутствия.

Конечно, можно зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства и продать его, а деньги между собой поделить. Однако тут есть две проблемы. Во-первых, регистрация и продажа объекта не происходит в один день. Во-вторых, в условиях финансового кризиса найти желающего этот объект купить также трудно, как найти банк, который бы выдал этому желающему кредит на покупку недостроенного здания.

Можно применять страхование гражданско-правовой ответственности застройщика либо страхование предпринимательских рисков инвесторов. Однако второй вид страхования не пользуется спросом ни среди участников договора, ни даже среди страховщиков.

Для страховых компаний проблемой является оценка риска, поскольку не всегда доступна финансовая документация строительных компаний.

Возможность страхования предпринимательских рисков долевых участников пока представляется проблематичной для страховщиков из-за отсутствия возможности оценки риска. Вариантом выхода из ситуации может стать обеспечение обязательства лица, осуществляющего совместную деятельность, в договоре, взяв в долю третье лицо - поручителя.

инвестиции в строительствоПоручительство либо банковская гарантия обяжет поручителя отвечать перед инвестором за выполнение застройщиком своих обязательств по передаче в собственность инвестору зданий по договору не позднее определенного числа при условии выполнения инвестором своих обязательств по перечислению средств для осуществления строительства.

Поручитель как третье лицо в договоре, конечно, будет претендовать на определенную плату или даже долю, однако его присутствие спасет инвестора от безденежья самого застройщика.

Обеспечить выполнение обязательства застройщика по договору не мешало бы и установлением ипотеки. Этот вид обеспечения обязательства является достаточно надежным, о чем свидетельствует его обязательное применение, например, при инвестировании строительства с использованием ФФС (ст. 10 Закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью").

Совместную деятельность в строительстве некоторые эксперты называют примитивной формой инвестирования строительства. Это связано с более упрощенной системой построения отношений между застройщиком и инвесторами. С другой стороны, такая форма может порождать определенные сложности как на стадии заключения, так и на стадии выполнения договора. Расторгнуть договор и забрать свои деньги из замороженного объекта можно по основаниям, предусмотренным для любого договора о совместной деятельности нормами ГК, а также условиями самого договора. На случай безденежья застройщика необходимо обезопасить себя, используя такие способы обеспечения обязательств, как поручительство, гарантия, залог.

Источник: www.ligazakon.ua

 
« Недвижимость в Греции. Стоит ли покупать? Как защитить себя от мошенничества при покупке недвижимости »













Copyright © 2005-2013 "Арко Недвижимость"