Эстония Латвия Болгария

Телефон +38 (044) 490 2266

E-mail: info@arcoreal.ua

Офис: г.Киев, ул. Заднепровского 13, офис 901

 

Оставить заявку













 
123123
16.07.2009

Как продать квартиру? Как выбрать агенство недвижимости?

Продажа квартиры, особенно, расположенной в центре столицы, – дело хлопотное, щепетильное и даже рискованное. К этому мероприятию нужно подходить чрезвычайно обстоятельно, чтобы не продешевить и не оказаться обманутым. Как продать квартиру и не остаться в накладе? Чего следует остерегаться? Что нужно знать продавцу, даже если он продает не сам, а поручил продажу профессиональным организациям?


ТЕКСТ: Виктор Рыбальченко

Продаем сами
Если особой спешки нет, можно попробовать продать квартиру собственными силами, не привлекая к этому процессу посторонних людей в лице риэлтеров. Но тут нужно быть готовым к немалому объему работы по подготовке документов и привлечению потенциальных покупателей. А для начала нужно составить адекватную цену своей недвижимости.

Самый простой способ – пригласить профессионального оценщика, или хотя бы воспользоваться его рекомендациями.

Как поведал председатель экспертного совета Украинского общества оценщиков и Всеукраинской лиги оценщиков земли Яков Маркус, в мировой практике существует несколько методов оценки. В случае с квартирами в основном используют один метод – аналоговый: специалист, или сам продавец находит несколько объектов недвижимости со сходными техническими характеристиками дома и квартиры, месторасположением, этажностью и выводит среднее арифметическое, внося сравнительные поправки (хуже–лучше) относительно конкретной квартиры. Для более объективного расчета нужно взять для рассмотрения не менее 5–7 сравниваемых квартир. Возможен так называемый парный аналог, когда за основу берут стоимость недавно проданной в том же доме идентичной квартиры – это если повезет.

Основные оценочные категории: район – чем ближе к центру, тем дороже; дом – старый или новый, панельный или кирпичный; комнаты – смежные или раздельные; общая планировка – удачная или не очень; кухня – важный момент – чем больше, тем лучше; этаж – цокольный, верхний, средний. Но есть немало дополнительных критериев, влияющих на стоимость недвижимости. Например, вид из окна. Одно дело, любоваться склонами Днепра и золотыми куполами храмов, и совсем другое – упираться взглядом в унылую серую стену соседнего здания. Немаловажен фактор окружающей инфраструктуры: хорошая транспортная развязка, соседство крупных продуктовых супермаркетов, наличие паркинга и прочих удобств.

Иногда владельцы жилья завышают оценку своего имущества, к примеру, если продавец не спешит с реализацией квартиры. Ведь бывают ситуации, когда покупатель готов заплатить больше – так называемую специальную стоимость. Например, человек желает купить квартиру исключительно в данном районе, или даже в конкретном доме: у него тут живут родственники, друзья, или рядом находится офис. Также не исключено, что продаваемая квартира заинтересует соседа, давно мечтающего расширить свои апартаменты. Подобрать требуемый вариант довольно сложно, и когда его находят, покупатель зачастую готов платить даже явно завышенную цену.

Без привлечения брокера и рекламную кампанию придется организовывать самостоятельно. Для начала надо определить пути продвижения товара. Самым традиционным до сих пор остается размещение объявлений в печатных СМИ. Но необходимо выбрать максимально эффективный носитель именно вашей информации. Бесспорно, самый простой способ – разместить бесплатное объявление в соответствующем рекламном издании, хотя таких сообщений там – тысячи. И специалисты утверждают, что в случае продажи квартиры бизнес или премиум класса гораздо эффективнее размещать платные объявления в двух–трех специализированных цветных, иллюстрированных изданиях, как это делают профессиональные риэлтеры. Естественно, не стоит забывать и об Интернете. Сегодня большинство деловых людей получают необходимую им информацию, не отходя от рабочего места. Да и риэлтеры, представляющие интересы покупателей, активно просматривают все сетевые базы данных.

Дабы повысить привлекательность товара, в объявлении надо обязательно акцентировать внимание на его достоинствах, а о непринципиальных недостатках можно умолчать. К примеру, выгодно отличает продаваемую квартиру первичная приватизация, так как это наиболее безопасный вариант для покупателя. Многие готовы заплатить дороже, но быть в уверенности, что за данным жильем не тянется цепочка сомнительных предыдущих сделок: в случае признания хотя бы одной из них недействительной, все последующие автоматически аннулируются.
Цену квартиры повышает также наличие подземного паркинга или охраняемой автостоянки, домофона, консьержа, хороший ремонт, престижный район, близость торговых центров и метро. Если квартира свободна – в ней никто не живет, а еще лучше, не прописан, – это несомненное достоинство, которое обязательно нужно отметить в объявлении.

Все это и множество других тонкостей прекрасно знают опытные риэлтеры. Как бы там ни было, но без их участия сегодня сложно обойтись, да и вообще лучше, когда делом занимается профессионал. Хотя в каждом подходе к организации продажи квартиры существуют свои плюсы и минусы. Преимущество самостоятельного поиска покупателей и проведения всех мероприятий по сбору документов, подготовке и проведению сделки – экономия на оплате услуг агентств недвижимости, хотя последняя скорее относится к кошельку покупателя, так как фактически именно он оплачивает услуги посредников.

Минусов гораздо больше. Первый и главный – это риск по неопытности попасть «в оборот» квартирных аферистов. Особенно, когда речь идет о недвижимости стоимостью в несколько сотен тысяч долларов. В этом случае экономия может обернуться потерей и денег, и квартиры. Второй минус – это потеря времени и нервов на сбор всех необходимых документов и справок. Третий – мнимая экономия может вылиться в серьезные финансовые потери, даже если сделка пройдет абсолютно чисто. Ведь одна из главных обязанностей брокеров, представляющего интересы покупателя, – занизить стоимость квартиры. Видя, что владелец квартиры не особо ориентируется в ситуации на рынке, а его интересы не представляет квалифицированный специалист, брокер может убедить продать квартиру по явно заниженной цене.

Чего ожидать от риэлтера
Сегодня редко кто самостоятельно занимается продажей своей жилой недвижимости. Однако, решив обратиться к специалисту, тоже возникает множество вопросов, и первый – сам выбор определенного агентства недвижимости. Даже если хорошего брокера рекомендуют родственники и
ли друзья, уже успешно воспользовавшиеся его услугами, желательно, чтобы он был сотрудником специализированной фирмы. Причина проста: агентство недвижимости (АН) – юридическое лицо, с которым заключают договор о предоставлении услуг, и в его интересах привлекать клиентов и поддерживать репутацию незапятнанной. Да и помимо чисто посреднических, АН зачастую предоставляет и ряд других услуг. Хотя, к слову, в Украине деятельность самих АН законодательно до сих пор не урегулирована.

Брокеры одиночки (так называемые черные маклеры) в основном занимаются только показом квартиры, и привлечь их к ответственности практически невозможно – документы они не подписывают, а все договоренности с ними только устные. Правда, с каждым годом таких брокеров одиночек становится все меньше: им очень сложно конкурировать с фирмами.

Как же выбрать АН?
Во первых, не "купитесь" на дешевизну: все солидные агентства держат приблизительно одинаковые тарифы на свои услуги, а явно демпинговая цена предполагает соответствующий «урезанный» комплекс услуг. Во вторых, надо выяснить, есть ли у подобранных фирм филиалы, или конкретные агенты, специализирующиеся на продаже объектов в вашем районе, – каждая часть города имеет свою специфику. Да и нужные связи в различных официальных учреждениях районного масштаба – немалое достоинство специалиста, которое позволит сэкономить время при получении всевозможных справок.
Затем нужно посетить приглянувшиеся фирмы: удостовериться в их действительном существовании, побеседовать с руководством, убедиться в наличии регистрационных и уставных документов предприятия.

Если АН выбрано, нужно с особым вниманием отнестись и к отбору конкретного специалиста, что будет заниматься вашей квартирой.
Стоит обратить внимание на личностные характеристики самого агента, учитывая, что он обязан разбираться в людях, не выдавать лишней информации, профессионально вести переговоры, максимально преследуя интересы клиента. Предлагаемый агентством риэлтер обязан быть достаточно коммуникабельным, дабы быстро и квалифицированно ответить на конкретные вопросы по оценке квартиры, порядку проведения просмотров и дальнейшей сделки.

Можно обратиться в несколько агентств одновременно. Но такой вариант имеет ряд недостатков. Во первых, в этом случае продаваемое жилье очень скоро превратится в проходной двор, ведь сотрудники разных агентств вряд ли будут координировать между собой время просмотров, а значит, поток потенциальных покупателей будет хаотичным, и продавцу это доставит массу хлопот и неудобств. А во вторых, ни один риэлтер не приветствует такой подход: если он берется за работу, то рассчитывает довести ее до конца и заработать деньги. Так что лучше предпочесть услуги одного солидного и надежного агентства.

договор агенства недвижимостиЕсли продавца все устраивает, то можно официально оформить отношения между ним и АН. Обычно подписывают договор поручение о том, что гражданин доверяет фирме, в лице ее брокера или директора, продажу своей квартиры или подбор недвижимости для покупки. В свою очередь, фирма обязуется эту работу выполнить. При этом она берет на себя расходы, связанные с размещением рекламы в печатных изданиях, а также проверку и подготовку документов. Сегодня любое серьезное АН берет на себя юридическую помощь при оформлении купли продажи, и последующее юридическое сопровождение в случае возникновения каких либо проблем. Желательно, чтобы в договоре были указаны место и способ передачи денег от покупателя к продавцу. Хотя не исключено, что покупатель в дальнейшем может выставить свои условия. Также клиент вправе требовать от АН отчет о проделанной работе, документы, подтверждающие факт проведения рекламной кампании и т. д.

 

За что и сколько платить
Покупатель, согласившийся заплатить немалые деньги за услуги риэлтера, должен четко представлять, каковы обязанности агентства. К функциям АН относят:
• ведение всех ключевых переговоров с контрагентом;
• планирование сроков и деталей предстоящей сделки;
• организация и проведение передачи задатка;
• сбор необходимых документов;
• проведение экспертной оценки юридической чистоты предстоящей сделки;
• организация и проведение самой сделки.

Опытные брокеры часто говорят, что большая часть их работы – это «переговоры, переговоры и переговоры». Очень часто сделки с недвижимостью срываются не потому, что квартиры плохие, или документы не в порядке, а из за того, что стороны не смогли договориться и найти обоюдовыгодный компромисс.


Агентство несет полную ответственность за все фазы подготовки и проведения сделки, что прописывают в договоре. И если своими действиями риэлтер нанес материальный ущерб, то он должен отвечать по закону. Но стоит учесть, что непосредственно в сделке участвует третья сторона – покупатель, рискующий своими деньгами. Действия будущего покупателя трудно спрогнозировать, а тем более прописать в договоре, и агент продавца, естественно, не может за них отвечать, а значит, к сожалению, не может гарантировать абсолютную безопасность сделки. Но продавец может купить полис титульного страхования.

Солидный риэлтер, оформив доверенность, должен взять на себя полностью все хлопоты по сбору документов, необходимых клиенту. Даже в тех инстанциях, где присутствие собственника недвижимости обязательно, брокер должен быть рядом с клиентом и следить, чтобы все было сделано правильно, и все подписи и печати поставлены. Это залог успешной сделки.

Так во что обойдется работа риэлтера, и кто ее должен оплачивать? На украинском рынке установилась такса на услуги риэлтеров – 5% от стоимости квартиры. Но сумма гонорара брокера может быть предметом торга – в зависимости от цены продаваемого объекта и количества участвующих в сделке специалистов. Например, реализуя квартиру стоимостью $300 000, комиссионные (из среднего расчета 5%) составят $15 000. Сумма немалая, и ее возможно снизить – при условии, что покупатель обратился к агенту продавца сам, и за ним не стоит посредник. В противном случае, придется отдать 5%, а риэлтеры их разделят между собой.

При купле продаже квартир от $500 000 и выше посредники могут снизить ставку оплаты своих услуг до 4% и даже 3%. Или гонорар представляет собой фиксированную сумму, которую оговаривают заранее. Иногда комиссионные брокеров составляют и 1,5% от суммы сделки, если речь идет об объекте недвижимости стоимостью $2–3 миллиона. Но обычно комиссионные посредникам – это всегда предмет договоренностей и компромиссов.

А с риэлтерами ведет расчет покупатель. Это особенность отечественного рынка. На Западе услуги агентов оплачивает продавец, или сумму их комиссионных сразу закладывают в стоимость недвижимости.

Если владелец квартиры в ней не проживает, то его присутствие на текущих просмотрах необязательно. Это работа риэлтера. Более того, профессиональный брокер должен настолько детально изучить все характеристики и нюансы продаваемого объекта, чтобы еще на стадии предварительного обсуждения с покупателем или его риэлтером дать исчерпывающую информацию. Кроме того, потенциальному покупателю по электронной почте отправляют блок фотографий, либо предлагают ознакомиться с информацией на Интернет сайте. И если покупатель решил, что ему интересна данная квартира, назначают просмотр.

Совсем не лишним будет проверить личность потенциального покупателя и полномочия представляющего его брокера. Но лучше, когда этим занимается квалифицированный риэлтер, который знает многих своих коллег, поэтому может навести справки о любом из них, а заодно и о недобросовестных покупателях.

От задатка до сделки
После того как потенциальный покупатель решил, что квартира ему подходит, договоренность о предстоящей сделке скрепляют не только рукопожатием, но и задатком. Согласно статьям 44, 47, 154 Гражданского кодекса Украины, договор задатка оформляют письменно, но это не требует обязательного нотариального заверения, так как по закону для суда любой письменный договор задатка имеет законную силу. Но специалисты настоятельно рекомендуют заверить договор передачи задатка, а фактически частичной предоплаты, нотариально. Договор должен содержать предупреждение: в случае отказа покупателя от сделки, задаток ему не возвращают, хотя за ним остается право отстаивать свои интересы в суде. Если же передумает продавец, он обязан вернуть задаток, но уже в двойном размере.

Размер задатка зависит от стоимости и класса квартиры. В среднем он составляет 5%, хотя и варьируется вследствие непосредственной договоренности продавца и покупателя, а также желания покупателя получить именно эту квартиру – чем больше задаток, тем меньше у продавца соблазн переуступить квартиру другому.

Передача денег и подписание договора – кульминация длительного и кропотливого процесса продажи квартиры. Практически все договора купли продажи недвижимости заключают в государственных либо частных нотариальных конторах – на законности сделки этот выбор никак не отражается. Хотя по традиции многие предпочитают обращаться в государственную контору.

Передача денег должна формально произойти до подписания договора. Есть много вариантов передачи денег. В солидных фирмах для этой цели существуют специальные помещения. Но можно передать деньги и через банк: покупатель кладет деньги на счет или в сейф, а продавец забирает их оттуда, предъявив договор купли продажи.

Будьте готовы к тщательной проверке правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру – в ней заинтересован покупатель, так как рискует своими деньгами. Но этим занимается риэлтер покупателя, да и нотариус, прежде чем заверить сделку, тщательно проверяет поданные документы. Для продавца главное, чтобы покупатель был дееспособен, деньги были переданы в полном объеме и с соблюдением всех мер безопасности.

При купле продаже квартир и домов необходимо уплатить госпошлину – 1% от суммы стоимости недвижимости, указанной в договоре. Также придется уплатить 1% сбора в Пенсионный фонд. В случае предоставления дополнительных услуг правового или технического характера, как то: консультации, копирование документов и т. д., – нотариус берет дополнительную плату.

С нынешнего года продавцов обязали платить подоходный налог на операции по купле продаже недвижимости. Если площадь квартиры не превышает 100 кв. м, налог не платят. Свыше 100 кв. м – придется отдать 1% оценочной стоимости разницы между размерами недвижимости и необлагаемыми ста «квадратами». К примеру, вы продаете квартиру площадью 120 кв. м, которую в БТИ оценили в $300 000. Разница с необлагаемой площадью – 20 кв. м. Стоимость одного «квадрата» – $2500. Излишков – $50 000, а 1% от этой суммы – $50. Это и есть подоходный налог.

Если гражданин продает не первую квартиру в текущем календарном году, то независимо от площади он должен отдать государству 5% стоимости. Государственную пошлину и плату за предоставление дополнительных услуг вносит, по договоренности, одна из сторон, либо обе в равных долях. Подоходный налог возлагают на продавца, который получает доход, а сбор на обязательное пенсионное страхование – на покупателя.
Учитывая немалые отчисления государству, некоторые люди, пытаясь сэкономить на налогах, пишут в договоре не реальную, а заниженную цену недвижимости. Это рискованный ход, но скорее для покупателя. Если сделку по каким либо причинам расторгнут или признают недействительной, покупатель сможет вернуть только сумму, указанную в договоре. Разговоры о том, что реальная цена была гораздо выше, не являются аргументом для суда.

Документы, необходимые для продажи квартиры
1. Паспорта всех собственников квартиры. Документы должны быть действительными: все фотографии,
соответствующие возрасту (16, 25, 45 лет) должны быть вклеены, все страницы паспорта – на месте, а все записи, печати и штампы – легко читаемы
2. Справка характеристика на квартиру из БТИ
3. Справка об отсутствии запрета на отчуждение (берет нотариус непосредственно перед подписанием договора)
4. Правоустанавливающий документ (договоры купли продажи, дарения или обмена, свидетельство о наследстве, договор пожизненного содержания или решение суда)
5. В случае если среди собственников недвижимости есть несовершеннолетние, нотариус требует разрешение опекунского совета
6. Отказ от права первоочередного приобретения продаваемой доли в общем имуществе, который каждый собственник подписывает, лично присутствуя на сделке, либо выдает продавцу нотариально заверенный письменный отказ
7. В отдельных случаях – технический паспорт квартиры.

Договор купли продажи недвижимости должен содержать:
• Наименование, номер, место и время заключения договора
• Данные органа, удостоверяющего договор
• Предмет договора – вид действия (купля продажа), наименование
и местонахождение объекта, его характеристики
• Местонахождение и реквизиты сторон, их подписи
• Подпись должностного лица органа, удостоверяющего договор,
(нотариуса) и его печать
• Стоимость квартиры.
• Гарантии сторон: наименования, номера и прочие реквизиты.

 

 
« Хостел – перспективный формат гостиничной недвижимости Создаем уютный зимний сад в квартире или в коттедже »













Copyright © 2005-2013 "Арко Недвижимость"